焦虑的自如出海一搏
焦虑的自如出海一搏
中国内地这端，批量强制解约的风波还闹得沸沸扬扬，但中国香港、英国等地，已经上线了自如新推出的国际租房平台。
据悉，5月20日，长租公寓运营商自如宣布“出海”，开启国际化租房业务，其已在自如APP、微信小程序等平台上线“自如比邻成都搬家公司排名”（山东大学搬家），主要为中国香港、英国等地的中国留学生提供租房服务。
听起来，这又是一慈溪搬家号码想加速扩张，于是将触角布局全球化。但自如出海的步伐似乎显得更为焦虑，颇有“奋力一搏”之态。
自如这些年的日子并不好过。尽管坐拥自如友家、自如整租等多个租住产品，并提供一站式租住服务，但据公开披露信息，自如在2015-2017年，累计亏损近13亿元，2019-2021年里，只有2019年收入超过3亿元，2020年与2021年营收分别才1.28亿元和1.亿元。
“蛋壳公寓”爆雷的惨状还历历在目，长租公寓盈利之痛，是否能通过出海缓解？
巴士搬家首页，已经开放了香港、英国、美国、新加坡等多地房源，但房源的主要集中城市为香港和伦敦，美国洛杉矶的城市服务虽已开放，但房源寥寥。
香港是关于搬家的诗句目前的主打市场。将位置切换至香港后，用户可以看到香港大学、香港理工大学等高校附近的多类型房源，包括单人卧室、多人卧室、Studio、整租等。其次则是伦敦。
ZABIT界面均为中文，且大部分房源都标注了距离最近的高校名称，明摆着“要挣留学生的钱”。
留学服务市场的确大有前景。全球化智库（物流搬家价格）《留学生搬家》显示，与中国参与全球化的趋势一致，中国留学生数量在2008年后快速增长，当前，中国仍是全球出国留学人数最多的国家。2021年，中国在海外高等教育机构留学的学生共计102.1万人，位居全球首位，留学服务市场规模已超百亿。此外，英国、美国、加拿大、澳大利亚、香港等地，仍是中国留学生的主要目的地。
当然，境外针对中国留学生的租房市场早已度过最初发展期，那么ZABIT在其主打市场中国香港与伦敦的竞争力如何？
曾在香港留学的Ella表示，“港漂家”是此前留学生常用的租房平台，其签约方式类似于“二房东”模式，“可能比较像中国内地的自如。”此外，还有“花生香港生活平台”“港校租房”等，是在港留学生使用较多的租房平台。
但经调研，“港漂家”已于2022年“爆雷”。某社交平台上，梦见搬家好不好友表示其强制退租并不退押金，其负责人也被警方以涉嫌诈骗立案调查。而“花生香港生活平台”“港校租房”则更像是仅提供租房信息集成平台，房源下方会附有联系人的联络方式，平台本身不负责出租业务，不属于中介、二房东或托管模式。
也就是说，除了专业的租房中介及品牌公寓外，香港本地能为留学生提供平台担保的长租公寓品牌并不多，这或许是ZABIT主做香港市场的原因。
曾在伦敦留学的Ruby表示，“在伦敦留学常用的平台是异乡好居，也是主为中国留学生提供服务，我觉得ZABIT是参考异乡好居去做的。”据调研，“异乡好居”由前新东方高管于2015年创立，主做英国、澳大利亚、美国等市场，其租房业务主要通过收取佣金盈利。
Ruby分析称，“ZABIT上的房源有几家我之前都在伦敦看到过，基本是品牌公寓为主，大概率也是通过公寓方提供的Bonus赚钱。”Ruby还表示，英国也有许多留学生搬家站，如Rightmove、Zoopla等，其受众会更广，不仅限于留学生。
ZABIT的好处在于可以为留学生提供全中文服务以及可靠的房源信息，但Ruby认为，“现在（ZABIT）伦敦的房源还太少，我不会用它，我可能更倾向于自己去品福州搬家哪家好订房。”
整体来看，英国留学生租房市场发展趋于成熟，已有发展多年的出海竞品及本地老牌房产品牌，而香港租房市场体系较为不健全，专为留学生提供租住服务的平台较少，且负面新闻较多，ZABIT在香港的竞争力或许更强。
自如这套出海的组合拳，更像是面对中国内地租金水平下滑、空置率上升的无奈之举。
从2023年4月起，就有业主在社交平台发文，表示接到了自如的“协商”电话，以经营不善为理由要求降租30%。如若不同意，自如会发起强制解约，并清理已有的租客。
与ZABIT主做的中介经纪业务不同，自如在中国内地的业务以“二房东”模式为主，自如会先向有闲置房源的业主收房，并定期按合同支付租金，而后再将房源装修出租，赚取租金差价及其他租赁淄博搬家公司电话用。
重资产的经营模式让自如在房地产市场低迷之际格外艰难，降租只是其“自救”的手段之一。
据悉，自2023年底开始，武汉、上海、北京、南京等多地自如业主，收到自如要求延长空置期的通知，若业主不同意，自如将发起单方面解约。在空置期内，业主不会收到自如的打款。
“正常合同签的空置期是一个月，自如要求空置期长的房源延长空置期也算合理，但现在他们要空置期没那么久的房源也一起承担利润损失。”一位业主在社交平台表示。她补充道，自家房源向来比较好租，但同样收到了自如的不合理要求，“他们是两头赚，（大兴兄弟搬家）没空置期的时候也没多给业主钱。”
行业内人士柳明认为，自如此举是为了“自保”。在房地产市场整体低迷的情况下，房屋租金不断下探、大城市租客流出趋势增强，手持上百万套房源的自如需要为此付出巨大成本。“长租公寓利润低、重资产，经营后的琐碎事项也很多，生存压力比较大，自如不想步蛋壳的后尘，只能积极自救，哪怕是以得罪业主的方式。”
目前，自如仍然困在解约潮里。据悉，多地的多名业主已经联合，并表示将通过法律手段“讨回公道”。
事实上，自如从2021年起，就在尝试甩掉重资产的“省心租”模式，转向更强调服务、更轻资产的“增益租”。
“省心租”可以理解为传统的二房东模式附加管家、生活等各项服务，此次被降租、发起解约的业主，大部分属于“省心租”模式。而“增益租”则强调“无差价、无空置期、强调保底收益”，业主需要自行承担自如装修费用，并会定期获得自如的保底租金，如若房源租赁状况好，自如会与业主进行溢价分成，反之，则可能没有多余收益。
据《留学生搬家》对自如CEO熊林的采访，“增益租”收效显著，“（搬家重要吗）增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%，其中“友家”“心舍”新增房源分别同比增长近0%、0%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近%。”
从“增益租”到ZABIT，可以看出自如近年来的转型路径轻资产+服务。
“ZABIT当前的角色更像房产经纪，但它还是会延续自如一贯的优势，就是做服务。帮你找公寓、带你签约，在人生地不熟的地方给你一些指引，留学生市场规模还是很大的，这是很垂直的需求。目前我觉得ZABIT比较保守，只是在做服务。当然，二房东模式在海外更难做，要求大量资金投入和强大的本地化能力，当下自如肯定不会做这个选择。”柳明认为。
目前，ZABIT在留学生群体中的知名度还远未打响，但ZABIT已经开始在多个社交平台创建账号宣传房源及服务。
一位刚从英国归国的留学生表示，“因为有母语服务，我可能会试试（ZABIT），在国外签合同、付款都比较麻烦，而且对于无法提前去实地看房的留学生来说，快捷的线上服务是k22的选择。”
Ella表示，“目前ZABIT只会统一展示公寓离某高校的距离，但不能精准地按高校搜索公寓，并按照距离排序。这对留学生来说很重要，大家最初的诉求就是根据学校找房子。”
其次，中国香港、伦敦等地寸土寸金，大部分公寓需要和他人共享厨房等公共空间，“因为生活上交集多，就对室友的要求很高。ZABIT目前没有看到找室友的功能，但对我来说，这个很重要。作为留学生，你是不是更想和同一学校的住在一起？是不是更想和合得来的人一起住？”
事实上，目前ZABIT所做的房屋经纪模式，很依赖于房源所属品牌公寓的信誉度和服务水平。
有留学生表示自己使用某经纪平台后，遇上了“踢皮球”的问题，“给了钱（服务费）就不负责了，而且对公寓事情完全不了解，平台跟公寓两边打太极，平台上的图片和k21也跟实际的房型不符。”还有留学生表示，公寓房东卷款逃跑，中介至今未给出处理结果，“亏十几万人民币，被骗得血本无归。”
对平台而言，了解公寓实情、并在公寓出现经营或服务问题时积极解决并不容易，ZABIT不仅需要长期的本地租赁市场经验积累，还要熟悉当地法律体系，如此才有可能确保其拥有抗风险能力。
相关人士指出，“透明的信息披露和严格的房源检测做起来困难重重。公寓这边的沟通就是个问题，如果你（ZABIT）要定期检查房源，公寓是否会同意呢？”
不过，基于当前留学服务市场规模现状，以及未来可能的增长潜力，ZABIT的发展也值得持续。
据柳明判断，ZABIT可能会依托于在国内十余年积累的经验，主打服务和高品质租房，“本质上做的是信任的生意。”
未来，ZABIT可能会完善从找房、签约、搬家到入住的一站式服务，简化租房流程，并拓展其服务到家政等多领域。
此外，与目标市场的高校、学生组织、留学中介机构建立合作关系也是不错的发展路打包服务的搬家公司络布局得越广，ZABIT对留学生的不可替代性就越强。尽管商业模式不同，但ZABIT或许可以复刻自如在中国内地成功的经验把服务做到。