京买房理清思路购房建议1128

京买房理清思路购房建议1128

　　 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　 我现在北京房山城建琨廷有一套三居，2015年单价1.7万买的，现在看同等的挂牌价2万多。但看同时期长阳2万多的现在都4万多了，那是我的跑输大盘了还是万科的赢了？如果是我输了，那是不是应该卖掉？但我的现在是毛坯，估计不好卖，留着的话会未来怎样？

　　 主要是现在北京有大兴机场了，还有雄安新区，我这房后面升职空间很大吗？我目前人在太原，房地产行情比北京低迷，是抄底洼地的时候吗？

　　 1、琨廷2015年1.7万，有这么贵吗？我印象中不高于1.5万还行，否则跟长阳就没什么竞争力了。长阳的这升值正常，在那几年的走势是略强于大盘的，这几年也基本持平吧，总体肯定不输。那如果是长阳的没输，就是你所持有的至少没赢了。但估计这不都是升值慢的问题，而是买贵了也占了较大的比重。

　　 2、房子是用来住的，确定不住了就卖掉呗。这么多年了还是毛坯，光租金也耽误不少了。如果留着出租的话就得简单装修一下，怎么也得几万，等用租金收回的时候小区就更老了，在这种地段未必占优。所以如果是我的话就不留了，各项都不占便宜。

　　 3、窦店的未来肯定是越来越好，但这和机场还有雄安都不沾边儿，离的太远了。以后单靠这小区单独升值是不太可能的，没那么大的吸引力，还是看板块的产业发展吧。未必能有多大空间，毕竟北京有好多新区呢，大多数的成绩就是不落后。

　　 我在金融行业工作，我老婆是在事业单位，有海淀的集体户口。目前住在老婆单位提供的临时租房里，是个一居。今年老婆怀孕了，后续有父母会过来照顾，还会请月嫂，感觉现在的房子住不下这么多人。所以在纠结要不要今年买房。

　　 如果一直住在单位的提供的临时租房里，以后孩子可以在附近的海淀区实验小学苏州街校区上学。如果买了房，户口就要迁到房产所在地，去上周边的学校。

　　 单位可以排福利房，估计要等到六七年之后了，福利房在五环外，不在海淀。如果现在买了房，等到排到单位房子的时候大概率没有足够的资金购买。

　　 目前能接受2W左右的首付以及2W的月供。主要是为了自住和以后孩子上学用。希望住的地方离老婆近一点（开封搬家公司电话），然后能上中等的学校就行。楼龄能接受2000年左右的，板楼或者户型好的塔楼都能接受。也不是一定要在海淀，西城朝阳也可以。有以下几个问题想向您咨询一下，十分感谢！

　　 2、如果今年买的话，是否需要考虑学区？有没有必要在海淀买？您比较推荐在哪个区买？有没有推荐的小区？

　　 1、房子是用来住的，如果有需求，不买的话就得租房，算个账吧。公积金能贷满了吧？那2万对应400万左右贷款，买0多万的房子，小0也有可能。如果不买的话，租这价位的普通学区房在租金7千左右，溢价低的或朝阳的非学区房要9千-1万上下，觉得合适吗？

　　 金融行业现在是划归公务员系统了，能确保六七年就排上福利房吗？之前各单位可有40岁处级都排不上的，这得看批次、人数和运气，不太好预测。

　　 所以如果能确定几年后排上，也能接受这几年的租金，那就等福利房。不过也想好了，部委公务员的福利房可跟之前金融行会的不同，行会之前的多是团购商品房，或者保障房性质，最多拿证五年就可以交易。而公务员系统的则确定是没有投资属性的，也就是没有产权和租赁权，只有居住权，到目前为止没听说要改政策，考虑好是否合适。

　　 2、既然是刚怀孕，又是最多0万的总价预算，现在买学区房不太划算。主要这几年是入学高峰，普通学区房的溢价高，东西海的平均值都是30%左右，只有总价高或海淀普通学区的才能降低些溢价率。朝阳的学区房近千万起，东西海得更高，这种的溢价率低些。

　　 所以如果买学区房，那就得降低同等比例的居住性价比，而且还得承担溢价风险，毕竟2025年之后就是确定性的入学低谷期了。

　　 海淀看什么学区了，相对来说像学院路、北太平庄和花园路永定路等学区的溢价不高，清河西三旗的也不高，相对的居住性价比就提高了。我要推荐就是北五环外呗，因为这些年的升值净是高于大盘的，房价也相对低，选择多。

　　 3、小区再说吧，先确定买不买？然后再看是否买学区房，哪个学区的，再之后才是小区和房源呢，一步一步来。

　　 我还有购房名额，想纯投资买房，不求收益太高只求平稳，总价在1000万之内的。看了很多的材料，但仍然在新房和二手房中纠结。我觉得您说的靠谱，新房得找溢价低的才适合投资，但找不到啊，被售楼处和中介骗去看了一堆的尾房，谈不上溢价低的。

　　 所以现在看的是双井附近的，从首城国际到东四环间选择，有必要扩展到四环外吗？另外我也有成都的购房资格，您认为两座城市怎么相比，哪里投资性更高？

　　 1、看了很多“材料”，指的政策或文件吗？如果是这些的话当然鼓励买新房了，要不然土地就不好卖了，地主家也没有余粮啊。

　　 但对于个人来说，买什么房子看自己的需求和目的。注重自住就新的，注重保值或过几年还想换房就买二手的。这就跟买车一样，注重驾乘体验买新的，注重性价比或开不了多久想换车就买二手的。

　　 2、溢价低的肯定不好找呗，这是开发商的利润，谁肯轻易送人啊？这种事儿一般都发生在行情实在不好或开发商资金链要断的时候，没辙了才明里暗里的降价呢。但这也有赌的成分，环京的行情就低迷很久了，恒大的也净是没溢价的，都是赌一把的事儿。尾盘看什么房吧，没硬伤的如果价格低就算，可以买。

　　 3、如果是投资为主，那还分什么三环四环啊，一脚油的事儿。反正近十多年来，四环外的次新盘升值净是超过四环内的，尤其是品质好受众广的，选择比四环内多多了。

　　 1、以十年为限，雄安新区真的不影响北京房价吗？大中小学和央企可搬了很多了。

　　 2、1万首付在北京真的买不到收益高的房子吗？我不求多高，不低于全国大盘就行，否则我还不如买雄安的呢。

　　 1、十年为限，那看雄安能开发多少小区，和能吸引多少本来想在北京买房的人过去了。我印象中是2030年预计100多万人，2040年300万左右。会有一些影响吧，但既然是千年大计，十年的周期短了点儿，未必能有多大影响。

　　 学校是建了不少分校，搬过去不太可能，尤其中小学，搬走了北京孩子怎么办？当个小学老师还得去河北上班吗？央企是有业务关系的自然得去，没业务的搬过去干嘛？来回折腾吗？

　　 另外还有医院呢，据说有建成的并开诊了，都是北京的医生轮流过去，但为了给病人看病而卖了北京房子带着全家老少移民的应该不多。这换位思考吧，假定你是位老师或医生，再或者是央企职工，本来在北京一切稳定，会卖房搬家的带孩子去雄安吗？

　　 2、1万首付，最多买4/0万的房子，在北京不太容易买到收益高的。毕竟北京的房价太高，中位数0左右，超过这总价的一般才算改善房，客户群对价格相对不太敏感，也就好抬价。总价不高的以刚需盘为主，买房人对价格相对敏感，不太好抬价。

　　 不低于全国大盘，这没什么难的吧？到目前为止，北京从来也低于过平均值。好歹北京也是首都，跟鹤岗是有点儿区别的。愿意买雄安就买呗，有可能比北京强。

　　 3、经营贷的风险，政策打压和银行系统内检查呗，毕竟属于违规。的风险就是停贷，要求还贷或不再续贷。爆发的可能性分什么时候，不太火爆就无所谓，跟深圳似的都去炒就悬了。北京还行吧，到目前为止还比较稳定。

　　 特率土之滨搬家