市场低迷拆迁不易北京路南端2千亩城改大盘蚂蚁搬家式开发

市场低迷拆迁不易北京路南端2千亩城改大盘蚂蚁搬家式开发

　　 2021年，官渡区提出了太和街道和平路前卫营片区三旧连片改造项目计划，引起很大轰动，因为改造范围就在昆明火车站前，北京路两侧，一环内外，这里建筑密度大，人口稠密，而首次提出的改造范围多达10亩。在城市核心区中轴线两侧，进行如此大规模的旧改，难度可想而知。

　　 不仅如此，项目在一年后还扩大规模，从最早的3个片区增加到6个，改造范围的面积也增加一倍，来到20亩，这就是后搬家吉祥用语（厦门搬家搬厂）中标一级开发，并最终定名为太和13的北京路超级城改大盘。

　　 太和13一开始进展比较快，两年前就已启动征迁和“四调”等前期工作，主导改造的的官渡区国投在2022年初发布了一系列有关拆迁、造价咨询的招标，甚至连前期招商工作也同步展开-k222022年5月，官渡区相关部门专程到成都，与九龙仓沟通引入IFS，并在太和13落地的事宜。

　　 但之后太和13的拆迁工作却并没有计划得那么快，虽然在2023年初，太和街道就已完成房调、地调的初调工作，明确了“留改拆”范围初步划定事项，确定拆除面积26亩，拆迁建筑面积4.万平方米。尽管拆迁体量巨大，但k22次民调同意率就达到.%，在此基础上，太和13确定了首开地块，甚至当时已经完成了项目范围内昆明公交车场地块的预征收工作。

　　 但直到今年，不要说拆迁尚未开始，就连早就完成预征收的昆明公交车场地块，也还没有正式征收。

　　 根据太和街道的工作计划，太和13项目今年还将进行民调工作，根据民调成果报告初步划定项目一、四标段“留改拆”范围，然后制定太和13项目国有土地及国有土地上房屋安置征收补偿方案，启动昆明站公交车场地块征收补偿前期准备工作。参照关上国际会展片区，初步拟定太和13项目昆明公交集团昆明站公交车场国有土地及国有土地上房屋征收补偿安置方案（北京搬家到天津）。

　　 这也就是说，即便是最早列入征迁计划，拆迁体量很小的昆明公交车场，虽然早就完成预征收，可是开始今年才会出出台征收补偿安置方案，最多今年完成对公交车场的拆迁。

　　 从地图上看，昆明公交车场位于太和13项目的D地块，也就是拆迁四标段。昆明公交车场的面积大约近30亩，土地比较规整，存量建筑不多，拆迁难度较小，项目首先选择征收这个地块很容易理解，但即便如此，这块地历时两年仍未开拆。

　　 由于太和13的改造范围实在太大，整体推进显然是不现实的，分片改造是k22选择。从各方面信息显示，k23列入拆迁计划的是一标段和四标段，但一标段和四标段的改造也会有先有后，相对容易的昆明公交车场及其西侧地块将是最早改造的范围。

　　 昆明公交车场西侧的地块与昆明公交车场地块面积相当，临北京路的部分已经被拆除，剩余部分的拆迁体量也不是很大，如果能与公交车场地块相继完成征迁，就能率先连片开发。这块地紧邻北京路，就在昆明站北侧，开发价值比较大，也比较容易成为太和1903的开发示范窗口。

今天宜不宜搬家地块只有约30亩，即使加上西侧地块也才亩左右，仅占太和1903总拆迁范围的不足3%，仅为冰山一角，而且从现有进度看，即便是采取蚂蚁搬家式分片开发的方式，太和1903的推进也不容易。城市核心区巨大的拆迁体量本身就困难重重，这两年房地产市场低迷，经济形势不佳，商业开发前途黯淡，让注定将有大体量商业开发的太和1903不得不进一步降速。